همه ما حداقل یکبار ملکی را دیده ایم که به شکل سرقفلی به فروش می رسد و ما هم تصمیم گرفتیم تا تمام نکات چنین ملک های تجاری را به شما آموزش دهیم که در هنگام خرید دچار مشکل نشوید.البته این مورد را از همین ابتدا بگوییم که اصطلاح ملک سرقفلی فقط برای موارد تجاری بوده و ملک های مسکونی شامل این قانون نمی شوند.
مفهوم ملک سرقفلی
دولت برای حمایت و جلوگیری از ضایع شدن حق مستاجران چنین قانونی را تصویب کرده است.به طور کلی سرقفلی را می توانیم یک مالکیت مالی در نظر داشته باشیم که شخص مستاجر در ابتدای اجاره کردن یک ملک تجاری به مالک می پردازد.با پرداخت این مبلغ امکان این وجود دارد که برای مدت بیشتری ملک را اجاره کنید و از طرفی مبلغ اجاره ماهانه هم تا حدی کاهش می دهد.بعد از عقد قرارداد,مالک دیگر نمی تواند مستاجر را از ملک بیرون کند (حتی بعد از اتمام قرارداد).تنها راهی که مالک می تواند به ملک خود برسد این است که یک دلیل منطقی برای کارش داشته باشد و از طرفی کل مبلغ سرقفلی پرداخت شده را با قیمت های روز به مستاجر پرداخت کند. این کار بیشتر برای کسب و کارهایی مناسب است که می خواهند مدت زیادی را در ملک مورد نظر بمانند و می دانند که بعد از چند سال به سود خوبی می رسند.
البته قانون سرقفلی در ابتدا در سال 1356 به وجود آمد که یک سری تفاوت هایی با قانون جدید سرقفلی در سال 1376 دارد و به همین خاطر اشخاصی که قبل از سال 76 قرارداد بسته اند باید برای اطلاعات بیشتر به قوانین سال 56 رجوع کنند.به هر حال سرقفلی را می توانیم یک طور طرح حمایتی از کاسبین در نظر بگیریم که می تواند کمک زیادی به پیشرفت افراد داشته باشد (البته اگر کسب و کار را به خوبی مدیریت کنید و مشتریان را افزایش دهید).
آیا می توانیم ملک تجاری سرقفلی را به فروش برسانیم؟
قطعا این سوال برای بسیاری از دوستان به وجود آمده است که آیا می توانیم چنین ملک هایی را به فروش برسانیم یا نه؟ در جواب باید بگوییم که بله! در نظر داشته باشید که مالکیت کامل ملک به نام شماست و هر زمان که دوست داشته باشید,می توانید مغازه یا ملک تجاری را به شخص دیگری واگذار کنید. نکته دیگر هم اینکه شخص مستاجر تنها در هنگام اجاره دادن دوباره در اولویت قرار می گیرد و فردی که ملک را از شما خریده است می بایست در صورت درخواست مستاجر,ملک را به او اجاره دهد.
اگر می خواهید سرقفلی مغازه را حذف یا کنید یا به شخص دیگری انتقال دهید,می بایست در ابتدا مبلغی که مستاجر قبلی بابت سرقفلی پرداخت کرده است را بازگردانید که البته این مبلغ بر طبق تورم روز محاسبه می شود.
انواع مختلف سرقفلی
شاید برایتان جالب باشد که بدانید که خود سرقفلی بر اساس نوع به دو مورد مجازی و واقعی تقسیم می شود.
- سرقفلی واقعی : نکته مهم در رابطه با سرقفلی این است که به هیچ عنوان با نوع کسب و کار ارتباطی ندارد و تنها به موقعیت ها و البته امکانات ملک مورد نظر بستگی دارد.برای مثال بسیاری از مواقع دیده شده است که مراکز خرید جدید در شهر,شروع به اجاره ملک با سرقفلی می کنند که به این مورد سرقفلی واقعی گفته می شود.شخص مستاجر می تواند بر اساس موقعیت ملک,مبلغ سرقفلی را بپردازد و از امتیازات آن استفاده کند. نکته دیگر هم اینکه شما می توانید سرقفلی بودن مغازه را در هنگام ثبت در دفتر اسناد ذکر کنید که این مورد بیشتر در مواقعی اتفاق می افتد که مالک می خواهد برای بار اول ملک را اجاره دهد.زمانی هم که قرارداد به اتمام رسید و مستاجر هم نخواست که ملک را اجاره کند,شمای مالک موظف هستید تا مبلغ سرقفلی را به قیمت روز به او بپردازید یا ملک را به شخص دیگری با سرقفلی اجاره دهید که پول را از این دست به آن دست کنید.
- سرقفلی مجازی (حق کسب و پیشه) : سرقفلی مجازی به میزان تلاش و البته نامی شدن مغازه مورد نظر بستگی دارد.البته حق کسب و پیشه یک سری تفاوت هایی با سرقفلی واقعی دارد که در ادامه بررسی می کنیم.
چه تفاوتی بین سرقفلی مجازی و واقعی وجود دارد؟
اگر شما هم به دنبال اجاره مغازه در کرج یا هر شهر دیگری هستید,در ابتدا باید با تفاوت این دو نوع سرقفلی آشنا شوید که مبادا بعدها به مشکلی بر بخورید.
- اولین نکته در رابطه با حق کسب و پیشه این است که تنها به ملک هایی تعلق می گیرد که دارای مستاجر بوده,اما برای سرقفلی واقعی نیاز به وجود مستاجر نمی باشد (در ابتدا).
- دومین مورد این است که سرقفلی واقعی بر اساس ارزش ملک و عرف تعیین می گردد که ممکن است در یک شهری 50 میلیون باشد و در شهر دیگر 500 میلیون تومان.اما حق کسب و پیشه به شکلی است که توسط کارشناس مربوطه برای محافظت از کاسب تعیین می شود.
- حق کسب و پیشه که مستاجر است را می بایست با سند رسمی انتقال داد,اما سرقفلی واقعی را می توانید با یک قراداد عادی هم جا به جا کنید که این یکی دیگر از تفاوت های مهم به حساب می آید.
- سرقفلی واقعی متعلف به خود ملک می باشد و نمی توان آن را انتقال داد به ملک دیگری,اما سرقفلی مجازی متعلق به مستاجر بوده و می تواند با همان نام و نشان کار و کاسبی خودش را مکان دیگری شروع کند.
عوامل تعیین کننده مقدار حق کسب و پیشه
قطعا شما هم می دانید که مقدار پرداختی برای سرقفلی مغازه می تواند به عوامل زیادی بستگی داشته باشد و اینطور نیست که تمام ملک ها به یک اندازه ارزش گذاری شوند.اما به هر حال اصلی ترین موارد تعیین کننده عبارتند از :
- توجه داشته باشید که در هر قرارداد اجاره,صاحب ملک می تواند یک سری مزایا برای مستاجر در نظر بگیرید که این موارد هم در هزینه سرقفلی تاثیر دارد.
- موقعیت و میزان ترددی که در خیابان ملک وجود دارد (هر چقدر شلوغ تر,قیمت بالاتر).
- میزان شهرت مستاجر و مقدار زمانی که مشغول کسب و کار در نقطه مورد نظر بوده است.
- کیفیت بنای محل اجاره (پاساژ و مغازه).
- در بسیاری از مواقع ممکن است مستاجر یک سری امکانات اضافه مانند کولر یا قفسه خریداری کند که این موارد هم تاثیر دارند.
- نوع کسب و کاری که مستاجر در آنجا ایجاد کرده بود (سختی و تخصص).
نتیجه گیری
دوستان عزیز توجه داشته باشید که سرقفلی کردن یک ملک تجاری می تواند بسیار به نفع شمای مستاجر باشد.با این کار شما یکجور بیمه برای کسب و کارتان در نظر می گیرید و به شکلی که می توانید هزینه سرقفلی را هر زمان که بخواهید از صاحب ملک دریافت کنید.به هر حال این هم یکی از قوانین ملک بود که ما امروز به آن پرداختیم و امیدواریم که برایتان مفید بوده باشد.البته اگر سوالی در رابطه با ملک یا سرقفلی داشتید,می توانید همین حالا با کارشناسان صاب ملکی تماس بگیرید.
