اگر سری به فایل های زمین در سایت صاب ملکی یا دیوار زده باشید,متوجه خواهید شد که زمین های بسیار بزرگ و ارزان قیمتی برای فروش گذاشته شده اند که اغلب آنها برچسب زمین زراعی دارند.ما هم در این مقاله قصد داریم تا کاربری زراعی و کشاورزی را بررسی کنیم و ببینیم که آیا می توان برای چنین زمین هایی جواز ساخت گرفت یا خیر. البته بهتر است از همین ابتدا بگوییم که امکان ساخت ویلا یا ملک در چنین زمین هایی وجود ندارد و تنها می توانید از خانه پیش ساخته و کانکس کمک بگیرید.

یکی از مواردی که بسیاری از دوستان در هنگام خرید زمین به آن دقت نمی کنند این است که ممکن است شما تا چند ده سال نتوانید برای چنین زمین هایی جواز بگیرید و برخی از مشاورین با وعده های دروغین سعی می کنند که چنین ملک هایی را به فروش برسانند.به همین خاطر بهتر است قبل از هر خرید,در ابتدا اطلاعات کامل ملک را از شهرداری استعلام کنید که مبادا بعدها دچار ضرر شوید.یک نکته مهم که در ابتدا باید به آن اشاره کنیم این است که زمین مزروعی با زمین های کشاروزی تفاوت دارند و این دو به هیچ عنوان یک قیمت و کاربری ندارند (اغلب افراد فکر می کنند که زراعی همان کشاورزی است).

زمین های زراعی

قطعا شما هم این دسته از افراد را دیده اید که زمین های زراعی خریداری می کنند و سعی دارند که کاربری آنها را به مسکونی تغییر دهند تا دولت اجازه ساخت به آنها بدهد.نکته مهم این است که چنین ارازی جزو منافع ملی کشور به حساب می آیند و نمی توان به راحتی آنها را از چرخه تولید خارج کرد و برای این کار شما باید هزینه و زمان زیادی صرف کنید که در بسیاری از مواقع هم کارساز نمی باشد (مگر اینکه بخواهید با روش های غیر معمول کارتان را پیش ببرید که ما این مورد را بررسی نخواهیم کرد).

از جمله مهمترین زمین های زراعی می توانیم به زمین های کشت برنج و چای در شمال کشور اشاره کنیم که متاسفانه همه ساله از متراژ آنها کاسته می شود.یکی از بزرگ ترین مزیت های زمین های زراعی این است که شما می توانید یک ویلای پیش ساخته یا کلبه درون آنها بسازید و زندگی کنید که زمین های کشاورزی چنین امکانی را ندارند.مزیت دیگر هم این است که معمولا چنین زمین هایی به بافت مسکونی نزدیک هستند و به همین خاطر ممکن است در سال های نزدیک بتوانید آنها را به کاربری مسکونی تغییر دهید که با این تغییر قیمت زمین تا حد زیادی بالا می روند و به نوعی چند برابر می شود.به طور کلی می توانیم زمین های زراعی را چیزی مابین زمین های کشاورزی و مسکونی در نظر بگیریم که به نسبت موارد کشاورزی,قیمت بالاتری دارند و از لحاظ سرمایه گذاری هم بهتر هستند.

زمین های کشاورزی

زمین های کشاورزی خود بر اساس کاربری و متراژ به دو گروه اراضی کشاورزی و باغ تقسیم می شود که تفاوت این دو در نوع محصول کشت شده است.برای مثال اراضی که وسعت چند هکتاری دارند معمولا برای کشت محصولات مهم و زود بازده از جمله گندم و برنج به کار می روند که از مهمترین کشت های کشور به حساب می آیند و از طرفی می توانید برای احداث چنین اراضی از وام های دولتی نیز کمک بگیرید که بازپرداخت بسیار مناسبی هم دارند.

اما باغ های کوچک بیشتر برای محصولات دیر بازده و میوه جات به کار می روند.برای مثال اگر سری به آگهی های سهیلیه یا تهراندشت زده باشید,متوجه خواهید شد که زمین های بسیار زیادی با کاربری باغی و زراعی برای فروش گذاشته شده اند و شما می توانید یک سرمایه گذاری عالی برای چند سال بعد خود داشته باشید.

نحوه تغییر کاربری زمین های زراعی و کشاورزی

برای تبدیل کاربری زمین های کشاورزی و زراعی شما باید مراحل بسیار زیادی را طی کنید که البته در این بین ممکن است به مشکلات زیادی هم برخورد کنید.به هر حال اگر شما هم دنبال این کار هستید,بهتر است بدانید که در اغلب موارد نمی توانید به چنین سادگی کارهای تغییر را انجام دهید.

• در اولین مرحله باید با مدارک کامل از جمله سند مالکیت,نظر اداره کل محیط زیست استان و سایر موارد مورد نیاز را باید به مرکز جهاد کشاورزی ببرید.
• در مرحله دوم مدیریت جهاد کشاورزی تمام مدارک و خواسته را بررسی کرده و سپس شروع به تهیه گزارش و کروکی زمین می کند تا در اولین فرصت به سازمان امور زمین‌های استان انتقال دهد.
• حال باید گزارش تهیه شده توسط جهاد کشاورزی و درخواست شخص متقاضی در دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضی کشور ثبت شود.
• در این مرحله ریاست سازمان امور اراضی کشور پاسخ خودش را از طریق دبیرخانه به اطلاع فرد مالک می رساند.اما اگر مدارک به طور کامل تکمیل نبودند,ملک شما از کمیسیون خارج شده و تا یک ماه امکان درخواست دیگری نخواهید داشت.
• اما اگر مدارک کامل بودند,زمین کشاورزی مورد نظر در دستور کار کمیسیون قرار خواهد گرفت.
• بعد از آن نوبت به این است که طرح شما در کمیسیون مورد بررسی قرار بگیرد و گاهی مواقع ممکن است نیاز به بررسی کارشناس مربوطه باشد (کارشناس دبیرخانه مدیریت امور اراضی).
• حال نوبت به طرح پرونده در كميسيون تبصره ۱ ماده ۱ می باشد که هدف اصلی این سازمان حفظ زمین های زراعی و کشاورزی می باشد.
• اگر مخالفتی با درخواست شما,دبیر کمیسیون نتیجه خودش را ارگان مورد نظر ارسال می کند و شما نمی توانید تغییر کاربری دهید (به زمین مسکونی برای ساخت ویلا).
• اگر هم با طرح شما موافقت شود,می بایست بررسی های لازم برای تعیین میزان خلافی و عوارض انجام شود.البته یک کارشناس هم برای تعیین قیمت اراضی نیاز می باشد که در طول این دوره حتما به زمین سر می زند.

البته این کار مراحل دیگری هم دارد که در یک مقاله جدا در رابطه با این موضوع صحبت خواهیم کرد.

سوالات متداول

1. آیا می توان کاربری تمام زمین های زراعی و کشاورزی را تغییر داد؟

خیر,این کار نیاز به زمین و هزینه زیادی خواهد داشت و از طرف دولت اجازه چنین کاری را به تمام زمین ها نمی دهد.

2. چقدر زمان می برد تا بتوان جواز ساخت برای زمین کشاورزی گرفت؟

گاهی مواقع ممکن است که زمین مورد نظر حتی تا 10 سال آینده هم نتواند کاربری مسکونی بگیرد و برای اطلاع از این مورد باید با شهرداری منطقه مورد نظر صحبت کنید.

3. آیا تغییر کاربری باعث افزایش قیمت زمین می شود؟

بله,اگر کاربری زمین از کشاورزی به مسکونی تغییر کند,ممکن است بین 2 یا چندین برابر شود.