اگر بخواهیم به شکل ساده کمیسیون ماده 100 شهرداری را تعریف کنیم باید بگوییم که در این مرحله از ساخت و ساز,شهرداری هر شهر در صورت داشتن تخلف در ساخت و ساز شما را جریمه نقدی می کند.البته این کمیسیون خود دارای 11 ماده مختلف است که هر کدام برای بخشی از پروژه هستند و ممکن است شما نیاز به پرداخت در هر 11 تبصره هم داشته باشید! البته این تمام ماجرا نبوده و ما در ادامه قصد داریم تا این موضوع را به طور کامل باز کنیم و ببینیم که اصلا چه کارهایی برای جلوگیری از تخلف باید انجام دهیم.
آیا امکان نادیده گرفتن تخلفات در ماده 100 وجود دارد؟
قطعا این سوال برای بسیاری از کسانی که در زمینه ساخت و ساز فعالیت دارند به وجود می آید که در جواب باید بگوییم بله! اگر شما بنای بدون پروانه,بدون پارکینگ یا حتی بیشتر از تراکم پیشنهادی داشته باشید,موظف به پرداخت جریمه خواهید شد تا شهرداری این مشکلات را نادیده بگیرد. البته برخی از تخلف ها به حدی هستند که حتی با پرداخت جریمه هم نمی توان از آنها رها شد و ممکن است شهرداری دستور تخریب بنا دهد که در این حالت تنها کاری که می توانید انجام دهید,دعا کردن است!
11 تبصره کمیسیون ماده 100
همانطور که گفته شد,کمیسیون ماده 100 یکی از اصلی ترین روش های درامدزایی شهرداری ها به حساب می آید که سالانه چندین هزار میلیارد تومان گردش مالی دارد.اما این درامد در 11 تبصره مختلف پخش می شود که در ادامه با تمام این موارد آشنا خواهید شد.
- تبصره 1 : اگر شما یک زمین داشته باشید که پروانه ساخت یا تفکیک روی آن انجام نداده باشید و به طور کلی شهرداری را در جریان کارهای خود قرار ندهید,در این صورت شهرداری با همکاری نیروی انتظامی شهر مربوطه شروع به جمع آوری تجهیزات مربوطه از زمین و تخریب بنا می کند و شما هم موظف هستید که هزینه این کارها را به طور کار کامل به شهرداری پرداخت کنید.البته قبل از شروع تخریب نیاز به دستور دادستان کل کشور و در ادامه شهر می باشد و قبل از آن نیروی انتظامی و شهرداری کاری نمی تواند انجام دهد.
- تبصره 2 : در این تبصره بیشتر پیشروی ملک و اضافه بنای سخته شده مورد بررسی قرار می گیرد.شما نمی توانید بنای اضافه تری از جواز داشته باشید یا به معابر پیاده و ملک مجاور پیشروی داشته باشید.برای مثال وظیفه مهندس ناظر این است که در طول ساخت و ساز به طور کامل جواز و نقشه های اجرایی را بررسی کند تا هیچ تخلفی صورت نگیرد و در صورت بروز هر گونه مشکل سریعا به شهرداری آن منطقه مراجعه کند (البته قبل از صحبت با شهرداری بهتر است با شخص ذی نفع یا همان سازنده حرف بزند تا مشکل را رفع کند).اگر مهندس ناظر این مشکل را به شهرداری اطلاع ندهد,خود نیست دچار مشکلات حقوقی خواهد شد که البته این مشکلات چیزی از جرم شخص سازنده کم نخواهد کرد و هر 2 شخص به دادگاه ارجاع داده می شوند.
- تبصره 3 : در این تبصره آمده است که شهرداری موظف به پیگری مشکلات و مفاد کمیسیون ماده 100 بوده و باید با ارسال یک ابلاغیه,شخص سازنده و ذی نفع را آگاه کند که در مدت یک ماه پس از ابلاغیه,تمام مشکلات موجود را رفع کند و به شهرداری اطلاع دهد.البته این تخلفات را از جواز و مفاد پروانه مورد بررسی قرار می دهند و به طور کلی هیچ راهی برای فرار از تخلف نخواهد بود.همچنین اگر شخص سازنده اهمیتی به این مشکلات ندهد,شهرداری باید به کمک دستگاه قضایی و حکم دادگاه و همکاری نیروی انتظامی شروع به تخریب موارد خلاف کند و در این بین هم شخص سازنده باید هزینه این کارها را به طور کامل به شهرداری منطقه پرداخت کند.نکته دیگر هم اینکه برای ادامه عملیات شما باید یک نامه عدم تخلف از شهرداری دریافت کنید.
- تبصره 4 : گاهی مواقع ممکن است که مهندس ناظر مبلغ زیادی پول دریافت کند یا اصلا حواسش به تخلفات ساختمان نباشد که در این حالت شهرداری باید این مشکلات را به شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی کشور و کنترل ساختمان اطلاع دهد که سریعا پیگیری کنند.در مرحله بعد شورای انتظامی وارد کار شده و تصمیم بر این می گیرد که مهندس ناظر برای بار اول بین 6 ماه تا 3 سال از کار محروم شود و در صورت تکرار پروانه کار به طور کامل ابطال و فرد به حداکثر جزای نقدی مجازات شود.البته گاهی مواقع ممکن است که مهندس ناظر تخلف جزائی داشته باشد که در این حالت محکوم به 1 الی 2 سال حبس خواهد شد.این محکومیت توسط شورای انتظامی نظام مهندسی ساختمان در پروانه مهندس درج شده و در روزنامه های کثیرالنتشار محلی هم منتشر می شود.
- تبصره 5 : گاهی مواقع ممکن است بین شهرداری و شخص سازنده اختلافاتی ایجاد شود و از طرفی مهندسی ناظر تاکید داشته باشد که هیچ تخلفی انجام نشده است.بعد از آن این تصمیم به وزارت کشور ارسال می شود تا در آنجا کارشناسان رسمی به طور کامل وضعیت ملک را بررسی کنند و به شهرداری شهر اطلاع دهند.در آخر هم شهرداری باید مطابق به گفته وزارت کشور عمل کند.
- تبصره 6 : در این تبصره آمده است که بهره برداری غیر مجاز یا تغییر کاربری جرم بوده و محل مورد نظر باید تا اتمام بررسی پلمپ و فعالیت ها متوقف شوند.هنگامی که شخص سازنده شروع به رفع این مشکلات نکند,شهرداری باید با حکم دادستانی شروع به تخریب موارد خلاف کند.این مورد را هم در نظر داشته باشید که شخص ذی نفع یا همان سازنده باید هزینه تمام تخریب هایی که برای برگشتن به حالت مجاز نیاز است را پرداخت کند.
- تبصره 7 : در نظر داشته باشید که برای انتقال هر نوع ملکی شما باید پایان کار و گواهی عدم خلاف و بدهی به شهرداری را تهیه نمایید که بعد از صدور حدود 6 ماه زمان دارید.نکته این است که انتقال املاکی که مشکل خلافی دارند به شکل رسمی غیر قانونی بوده و تحت پیگرد قانون قرار خواهید گرفت.همچنین دادن انشعابات آب,برق,گاز و تلفن به ملک هایی که تخلف دارند ممنوع است.در آخر هم این را بگوییم که شهرداری ها باید در مدت 6 ماه سامانه برخط پاسخگویی به استعلامات را آماده کند.
- تبصره 8 : ملک هایی که پروانه ساخت آنها قبل از تصویب اولین طرح توسعه شهری صادر شده است و هیچ اضافه بنایی هم ندارند,از این تبصره مستثنی هستند.
- تبصره 9 : در این تبصره آمده است که شهرداری ها باید ظرف مدت 3 سال (پس از لازم شدن اجرای این قانون) شروع به مشخص و تعیین تکلیف کردن پرونده های ماده 100 اقدام کنند.
- تبصره 10 : از زمانی که این قانون تصویب شد,شهرداری باید طبق مفاد آیین نامه ای که توسط وزارت کشور ایجاد شده است (توسط هیات وزرا),شروع به دریافت جریمه ها کند.این تخلفات را می توان از طریق جواز صادره و کارهایی که در واقعیت انجام شده اند,بررسی کرد.بعد از انجام این کارها شهرداری یک جواز و پایان کار جدید و عدم بدهی برای ملک صادر می کند که این البته این کارها مشروط به موارد رو به رو هستند : 1. به معابر و ملک های مجاور تجاوز نشده باشد 2. مشمول تغییر کاربری باغ ها نباشد 3. عدم افزایش در تعداد واحدها و طبغات 4. منجر به نقض قوانین اصول سه گانه فنی و بهداشتی و شهرسازی نشود.
- تبصره 11 : شخص سازنده باید در مدت حداکثر 6 ماه,تمامی خلافی های صادره را پرداخت نماید که شامل هزینه های تخریب و بازگشت به وضعیت سبز است.از طرفی به ازای هر ماه دیرکرد در پرداخت,2% به مبلغ کل افزوده می شود.توجه داشته باشید که این خلافی را می توانید از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وصول کنید و سازمان ثبت موظف است که این مبالغ را به شهرداری مورد نظر پرداخت نماید.
سخن پایانی
دوستان عزیز توجه داشته باشید که هیچ راهی برای دور زدن این قانون در کشور ایران وجود ندارد و پیشنهاد می کنیم که سراغ روش های غیر مجاز یا حتی ارائه مبلغی به شهردار نروید که ممکن است در آینده مشکلات جدی برایتان ایجاد شود.از طرفی اگر به دنبال خرید زمین در کرج هستید که هیچ مشکل حقوقی نداشته باشد,می توانید همین حالا با کارشناسان صاب ملکی تماس بگیرید و از مشاوره رایگان خود استفاده کنید.
