چگونه شکایت از موجر را پیگیری کنیم؟
در بسیاری از موارد، مستأجران با مشکلاتی از سوی موجران مواجه می‌شوند که ممکن است نیاز به پیگیری قانونی داشته باشد. این مشکلات می‌توانند شامل عدم بازگرداندن ودیعه، افزایش غیرقانونی اجاره‌بها، عدم انجام تعمیرات اساسی یا تخلیه اجباری باشند. در این مقاله، مراحل قانونی شکایت از موجر را بررسی خواهیم کرد.
برای خرید خانه ملک آپارتمان در عظیمیه با حداقل کمیسیون با مشاورین ما تماس بگیرید.
۱. بررسی قرارداد اجاره
قبل از هر اقدامی برای شکایت از موجر، اولین و مهم‌ترین قدم بررسی دقیق قرارداد اجاره است. این قرارداد، سندی قانونی است که حقوق و تعهدات موجر و مستأجر را مشخص می‌کند و مبنای اصلی برای حل اختلافات احتمالی خواهد بود. در بررسی قرارداد، باید به موارد زیر توجه ویژه‌ای داشته باشید:
الف) مدت و شرایط قرارداد
یکی از بخش‌های کلیدی هر قرارداد اجاره، مدت آن و شرایط مرتبط با تمدید یا فسخ است. باید بررسی کنید که آیا قرارداد هنوز معتبر است یا مدت آن به پایان رسیده است. همچنین، شرایط تمدید و فسخ قرارداد را مطالعه کنید، زیرا ممکن است در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت بروز مشکل، چه مراحلی باید طی شود.
ب) تعهدات موجر
موجر در قرارداد اجاره موظف به انجام برخی تعهدات است که معمولاً شامل موارد زیر می‌شود:
- تحویل ملک در شرایط مناسب: موجر باید ملک را در وضعیت قابل سکونت تحویل دهد.
- تعمیرات اساسی: طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی ایران، انجام تعمیرات اساسی که برای بهره‌برداری از ملک ضروری است، بر عهده موجر است مگر اینکه خلاف آن در قرارداد ذکر شده باشد.
- پرداخت هزینه‌های مشخص‌شده: در برخی قراردادها ذکر می‌شود که موجر موظف به پرداخت برخی هزینه‌ها مانند شارژ ساختمان یا مالیات‌های مربوط به ملک است.
اگر موجر از انجام این تعهدات سر باز زده باشد، می‌توان از این موارد به عنوان دلایل قانونی برای شکایت استفاده کرد.
پ) تعهدات مستأجر و امکان فسخ قرارداد
در برخی موارد، اگر مستأجر به تعهدات خود عمل نکرده باشد (مثلاً پرداخت نکردن اجاره‌بها در موعد مقرر)، ممکن است موجر استناد کند که مستأجر مقصر است. بنابراین، باید بررسی کنید که آیا خودتان تمام تعهدات را رعایت کرده‌اید یا خیر.
همچنین، بررسی کنید که آیا در قرارداد، بندی برای فسخ یک‌طرفه توسط مستأجر به دلیل عدم رعایت تعهدات موجر وجود دارد. اگر چنین بندی وجود داشته باشد، می‌توان بر اساس آن اقدام قانونی انجام داد.
برای اجاره خانه ملک آپارتمان در عظیمیه با حداقل کمیسیون با مشاورین ما تماس بگیرید.
ت) شروط خاص و امکان شکایت قانونی
برخی قراردادها شامل بندهای خاصی هستند که راهکارهای مشخصی برای حل اختلاف ارائه می‌دهند، مثلاً مراجعه به شورای حل اختلاف یا داوری. اگر قرارداد شما چنین شرطی دارد، ممکن است لازم باشد ابتدا این مراحل را طی کنید و سپس به شکایت رسمی بپردازید.
در نهایت، اگر پس از بررسی قرارداد متوجه شدید که موجر تعهدات خود را نقض کرده است، می‌توانید برای شکایت اقدام کنید. اما اگر بندهای قرارداد به گونه‌ای تنظیم شده باشند که موجر از برخی مسئولیت‌ها معاف شده باشد، ممکن است شکایت شما پیچیده‌تر شود. بنابراین، مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند به شما در ارزیابی حقوقی وضعیت کمک کند.
۲. مذاکره و حل اختلاف به‌صورت دوستانه
گاهی وقت‌ها مشکلاتی که بین مستأجر و موجر پیش می‌آید، آن‌قدر پیچیده نیست که نیاز به شکایت و درگیری‌های قانونی داشته باشد. در واقع، در بیشتر موارد، یک گفت‌وگوی صمیمانه و محترمانه می‌تواند مشکل را حل کند. به‌عنوان یک کارشناس املاک، همیشه به مستأجران توصیه می‌کنیم که ابتدا با موجر مذاکره کنند، چون درگیری حقوقی هم هزینه دارد و هم زمان‌بر است.
چطور مذاکره کنیم؟
اولین قدم این است که ببینید مشکل دقیقاً چیست و آیا قابل حل است یا نه. بعد، باید با موجر ارتباط برقرار کنید. دو روش اصلی برای این کار وجود دارد:
برای خرید مغازه و واحد تجاری در گوهردشت با حداقل کمیسیون با مشاورین ما تماس بگیرید.
- صحبت مستقیم: گاهی یک گفت‌وگوی رو در رو با لحنی محترمانه و آرام می‌تواند سوءتفاهم‌ها را برطرف کند. مثلاً اگر مشکل شما این است که موجر به تعمیرات اساسی ملک رسیدگی نمی‌کند، می‌توانید به او توضیح دهید که این موضوع باعث دردسر شما شده و بهتر است سریع‌تر برطرف شود.
- ارسال درخواست کتبی: اگر احساس می‌کنید که صحبت شفاهی تأثیری ندارد، می‌توانید یک پیام رسمی یا حتی یک نامه کتبی برای موجر ارسال کنید. این کار باعث می‌شود که مشکل شما به‌صورت مستند ثبت شود.
یک مثال واقعی از حل اختلاف با مذاکره
یکی از مشتریان من، آقای رضایی، چند سال پیش آپارتمانی در عظیمیه کرج اجاره کرده بود. بعد از مدتی، متوجه شد که سقف سرویس بهداشتی نم داده است و این نشتی به مرور زمان بدتر شد. طبق قرارداد، انجام تعمیرات اساسی بر عهده موجر بود، اما موجر حاضر نبود هزینه‌ای بپردازد و مدام بهانه می‌آورد.
آقای رضایی ابتدا با موجر تماس گرفت و محترمانه توضیح داد که این مشکل باعث دردسر شده و حتی به همسایه پایینی هم آسیب زده است. اما موجر توجهی نکرد. به توصیه ما، او یک پیام رسمی از طریق واتساپ ارسال کرد و تأکید کرد که اگر تعمیرات انجام نشود، مجبور است از مبلغ اجاره کسر کند یا شکایت کند. همین پیام باعث شد که موجر سریعاً یک تعمیرکار بفرستد و مشکل حل شود.
برای خرید مغازه و واحد تجاری در عظیمیه با حداقل کمیسیون با مشاورین ما تماس بگیرید.
چه زمانی باید وارد مرحله بعدی شد؟
اگر با وجود مذاکره و ارسال پیام رسمی، موجر باز هم واکنشی نشان نداد، آن‌وقت باید وارد مسیر قانونی شوید. اما همیشه بهتر است قبل از اقدام قانونی، یک بار دیگر با زبان خوش و ارائه دلایل منطقی، موجر را قانع کنید. به‌عنوان کسی که سال‌ها در حوزه املاک فعالیت کرده‌ام، بارها دیده‌ام که ۸۰٪ مشکلات را می‌توان با یک گفت‌وگوی خوب حل کرد.
نکته مهم: اگر موجر فردی لجباز است و احتمال دارد واکنش نامناسبی نشان دهد، بهتر است مکالمات را ضبط کنید یا درخواست‌ها را به‌صورت مکتوب ارسال کنید تا در صورت لزوم، مدرکی برای مراحل قانونی داشته باشید.
برای اجاره خانه ملک آپارتمان در گوهردشت با حداقل کمیسیون با مشاورین ما تماس بگیرید.
- مراجعه به شورای حل اختلاف
در ایران، شکایات مربوط به قراردادهای اجاره ابتدا در شورای حل اختلاف مطرح می‌شوند. این شورا می‌تواند در خصوص مسائلی مانند بازگرداندن ودیعه یا الزام موجر به انجام تعهداتش حکم صادر کند. برای ثبت شکایت در شورای حل اختلاف، مدارک زیر لازم است:
- قرارداد اجاره
- مدارک شناسایی
- مستندات مربوط به تخلفات موجر (پیامک‌ها، نامه‌ها، رسید پرداختی و …)
- طرح دعوا در دادگاه
اگر مشکل در شورای حل اختلاف حل نشد، می‌توانید از طریق دادگاه حقوقی اقدام کنید. طرح دعوا در دادگاه معمولاً در مواردی همچون اخراج غیرقانونی، مطالبه خسارت یا الزام موجر به انجام تعمیرات ضروری انجام می‌شود. بهتر است برای این مرحله از وکیل متخصص در امور ملکی مشورت بگیرید.
۵. درخواست اجراییه و پیگیری حکم
گاهی اوقات، حتی بعد از اینکه دادگاه یا شورای حل اختلاف رأی را به نفع مستأجر صادر می‌کند، موجر از اجرای حکم سر باز می‌زند. در چنین شرایطی، قدم بعدی درخواست اجراییه از دادگستری است. این کار باعث می‌شود قانون به‌طور رسمی وارد عمل شود و موجر مجبور به اجرای حکم شود. در این مرحله، دیگر جای مذاکره نیست و اقدامات قانونی مسیر را مشخص می‌کنند.
برای خرید خانه ملک آپارتمان در جهانشهر با حداقل کمیسیون با مشاورین ما تماس بگیرید.
مراحل درخواست اجراییه
پس از دریافت حکم قطعی، باید این مراحل را طی کنید:
- مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف:
-
- اگر حکم را از شورای حل اختلاف گرفته‌اید، باید از همان شورا درخواست اجراییه کنید.
- اگر رأی را دادگاه صادر کرده، باید به شعبه اجرای احکام مراجعه کنید.
- پر کردن فرم درخواست اجراییه
-
- اطلاعات کامل حکم را وارد کنید.
- مشخصات موجر و مستأجر را بنویسید.
- شماره دادنامه و تاریخ صدور رأی را ثبت کنید.
- پرداخت هزینه دادرسی مربوط به اجرای حکم
-
- معمولاً هزینه‌ای جزئی برای ثبت درخواست اجراییه دریافت می‌شود.
- ارسال اخطار به موجر
-
- پس از ثبت اجراییه، دادگاه اخطاریه‌ای برای موجر ارسال می‌کند و معمولاً یک مهلت مشخص (مثلاً ۱۰ روز) برای اجرای حکم داده می‌شود.
- مداخله مأمور اجرای احکام در صورت عدم همکاری موجر
-
- اگر موجر باز هم حکم را اجرا نکند، مأمور اجرای احکام به ملک مراجعه کرده و اقدامات لازم را انجام می‌دهد.
- در مواردی مثل تخلیه ملک یا دریافت مبلغ ودیعه مستأجر، دادگاه دستور اجرایی را صادر کرده و اقدامات لازم انجام می‌شود.
برای اجاره خانه ملک آپارتمان در جهانشهر با حداقل کمیسیون با مشاورین ما تماس بگیرید.
یک مثال واقعی از پیگیری حکم اجرایی
یکی از مستأجران در گلشهر کرج، پس از پایان قراردادش، درخواست بازگشت ودیعه خود را از موجر داشت، اما موجر به بهانه‌های مختلف از پرداخت آن خودداری می‌کرد. مستأجر ابتدا شکایت کرد و بعد از چند جلسه، شورای حل اختلاف رأی را به نفع او صادر کرد و موجر موظف شد مبلغ ودیعه را بازگرداند. اما موجر همچنان از پرداخت خودداری کرد.
پس از درخواست اجراییه، مأمور اجرای احکام به حساب‌های بانکی موجر دسترسی پیدا کرد و مبلغ ودیعه مستقیماً از حساب او برداشت شد. این کار حدود یک ماه پس از صدور رأی نهایی انجام شد، اما در نهایت مستأجر به حق خود رسید.
نکته مهم:
- داشتن مدارک کامل در این مرحله ضروری است. اگر قرارداد، رأی دادگاه و مدارک پرداختی شما کامل نباشد، ممکن است اجرای حکم با مشکل مواجه شود.
- اگر موجر هیچ دارایی قابل توقیف نداشته باشد، مستأجر می‌تواند درخواست ممنوع‌الخروجی او را بدهد تا او نتواند از کشور خارج شود.
درخواست اجراییه آخرین راه‌حل قانونی برای گرفتن حق مستأجر است. اگر موجر از اجرای حکم فرار کند، قانون ابزارهای کافی برای برخورد با او دارد. اما نکته مهم این است که این فرآیند نیاز به صبر و پیگیری دارد، بنابراین بهتر است از یک وکیل متخصص کمک بگیرید تا روند سریع‌تر و مؤثرتر پیش برود.
۶. مراجعه به مراجع نظارتی
گاهی وقت‌ها، مشکل مستأجران فقط یک اختلاف ساده با موجر نیست، بلکه موجر عمداً قوانین را زیر پا می‌گذارد و از حقوق مستأجر سوءاستفاده می‌کند. در چنین شرایطی، علاوه بر دادگاه، می‌توان به مراجع نظارتی مثل سازمان تعزیرات حکومتی یا اتحادیه مشاوران املاک مراجعه کرد. این نهادها نقش نظارتی دارند و در برخی موارد می‌توانند موجر را به رعایت حقوق مستأجر ملزم کنند.
برای خرید مغازه و واحد تجاری در جهانشهر با حداقل کمیسیون با مشاورین ما تماس بگیرید.
چه زمانی باید به مراجع نظارتی مراجعه کرد؟
اگر موجر مرتکب تخلفاتی مانند موارد زیر شده باشد، مراجعه به این مراجع می‌تواند کمک کند:
- دریافت اجاره‌بهای نامتعارف: اگر موجر مبلغی بسیار بالاتر از نرخ عرف منطقه درخواست کند.
- عدم بازگرداندن ودیعه (رهن): پس از اتمام قرارداد، موجر موظف است ودیعه را بازگرداند، مگر اینکه خسارت قابل‌اثباتی وجود داشته باشد.
- تحمیل هزینه‌های اضافی بر مستأجر: مانند شارژ ساختمان یا مالیاتی که طبق قانون بر عهده موجر است.
- عدم تنظیم قرارداد رسمی در دفاتر مشاورین املاک: که ممکن است باعث سوءاستفاده موجر شود.
چگونه از سازمان تعزیرات یا اتحادیه املاک شکایت کنیم؟
- مراجعه حضوری یا ثبت شکایت آنلاین
-
- برای شکایت از طریق سازمان تعزیرات حکومتی می‌توانید به وب‌سایت رسمی این سازمان مراجعه کنید یا به شعبه محلی آن در شهر خود بروید.
- اتحادیه مشاوران املاک معمولاً به شکایت‌هایی رسیدگی می‌کند که مربوط به تخلفات در قراردادهای املاک باشد.
- ارائه مدارک و مستندات
-
- قرارداد اجاره
- رسیدهای پرداختی (اجاره‌بها، ودیعه و…)
- پیام‌های رد و بدل‌شده با موجر در خصوص مشکل
- هر سندی که نشان دهد موجر مرتکب تخلف شده است
- رسیدگی و اخطار به موجر
-
- سازمان تعزیرات پس از بررسی مدارک، در صورت لزوم به موجر اخطار رسمی می‌دهد و او را ملزم به رعایت قوانین می‌کند.
- اگر موجر تخلف خود را اصلاح نکند، ممکن است جریمه نقدی برای او تعیین شود.
یک مثال واقعی از مراجعه به مراجع نظارتی
یکی از مستأجران در مهرشهر کرج با مشکلی روبه‌رو شد که موجر پس از اتمام قرارداد، حاضر نبود ودیعه ۲۰۰ میلیونی را بازگرداند و ادعا می‌کرد که به دلیل افزایش قیمت ملک، این مبلغ را نگه می‌دارد! مستأجر علاوه بر شکایت در شورای حل اختلاف، موضوع را به سازمان تعزیرات حکومتی گزارش داد.
برای خرید خانه ملک آپارتمان در گوهردشت با حداقل کمیسیون با مشاورین ما تماس بگیرید.
نتیجه؟ سازمان تعزیرات پس از بررسی، موجر را موظف به پرداخت ودیعه کرد و علاوه بر آن، جریمه‌ای نیز برای او تعیین شد. این اقدام باعث شد موجر تحت فشار قرار بگیرد و مبلغ را سریع‌تر پرداخت کند.
اگر موجر تخلف آشکاری انجام داده، مراجعه به مراجع نظارتی می‌تواند راه‌حلی سریع‌تر از پیگیری‌های دادگاهی باشد. این روش به‌ویژه زمانی مؤثر است که موجر از قوانین سوءاستفاده می‌کند یا به تعهدات خود پایبند نیست. البته برای نتیجه بهتر، داشتن مدارک معتبر و مستندات کافی ضروری است.
اگرچه مشکلات بین مستأجر و موجر می‌تواند تنش‌زا باشد، اما راهکارهای قانونی برای حل این مشکلات وجود دارد. مهم است که قبل از هر اقدامی، از روش‌های مسالمت‌آمیز شروع کنید و در صورت عدم نتیجه، مراحل قانونی را پیگیری نمایید. همچنین، داشتن مستندات کافی نقش بسیار مهمی در پیشبرد پرونده دارد.
