پیش فروش آپارتمان یکی از روش‌هایی است که معمولاً می‌توانید از آن استفاده کنید تا صاحب خانه شوید. پیش فروش کردن آپارتمان‌ها در شرایط و شهرها و موقعیت‌های مختلف با یکدیگر تفاوت‌های اساسی دارند. همین تفاوت‌ها است که سبب می‌شود بسیاری از مردم به دنبال خرید این ملک‌ها باشند و بسیاری دیگر نیز ترجیح دهند که خانه‌های آماده شده را خریداری کنند. در این مطلب می‌خواهیم هم مزایا و معایب آپارتمان‌های پیش ساخته را بررسی کنیم و هم تلاش می‌کنیم تا نکات مهمی که در این خصوص وجود دارند را به شما توضیح دهیم. بنابراین از شما می‌خواهیم تا پایان این مطلب را با ما همراه باشید و نکات مهمی که در این خصوص وجود دارند را مورد بررسی قرار دهید.
پیش فروش آپارتمان چیست؟
پیش فروش کردن آپارتمان و یا پیش خرید آن در واقع به معامله‌ای گفته می‌شود که پیش از به اتمام رسیدن ساخت و ساز آن سازه قرار است انجام شود. این موضوع در مورد آپارتمان‌های مسکونی، اداری و تجاری به وفور دیده می‌شود و کاربردهای گوناگونی نیز می‌تواند داشته باشد.
آپارتمان پیش فروش در واقع به آپارتمانی گفته می‌شود که هنوز به اتمام نرسیده است و در این بین مشتری که قرار است این آپارتمان را خریداری کند باید مبلغی را به عنوان پیش پرداخت بپردازد و سپس الباقی مبلغ خانه را نیز به صورت اقساطی پرداخت نماید. اقساطی که برای پیش خرید آپارتمان در نظر گرفته می‌شود معمولاً به صورت دوره‌ای است. به طور مثال مشتری می‌تواند در دوره‌های یک ساله پول را پرداخت کند و یا هر چند ماه یکبار باید درصدی از مبلغ را بپردازد.
در این بین نه تنها مشتری باید تضمین دهد که مبلغ خرید آپارتمان را سر موعد پرداخت می‌کند؛ بلکه پیمانکار نیز موظف است تا تضمین دهد که آپارتمان را در موعد مقرر به مشتری تحویل می‌دهد.
قوانین مربوط به پیش خرید آپارتمان
برای پیش خرید کردن آپارتمان یک سری قوانین و مقررات وجود دارد. در صورتی که این قوانین را نادیده بگیرید ممکن است دچار مشکل شده و پول خود را از دست دهید. بنابراین حتماً این موارد را پیش از اقدام برای پیش خرید آپارتمان به طور کامل بررسی کنید.
-
نوشتن قرارداد رسمی
نوشتن یک قرارداد رسمی بین پیمانکار و مشتری از الزامات و قوانین پیش فروش آپارتمان است. حتماً یک قرارداد معتبر را در بنگاه بنویسید و آن را به صورت محضری ثبت و ضبط کنید. این کار از بسیاری از اتفاقات ناگوار و ضرر و زیان‌ها جلوگیری خواهد کرد.
-
بررسی کردن محل ساخت
حتما در صورت امکان و پیش از پیش خرید کردن آپارتمان باید به سراغ این موضوع بروید که آپارتمان مدنظر شما در کجا ساخته خواهد شد. پیدا کردن زمین مذکور و بررسی کردن ویژگی ها و مشخصات زمین می تواند به شما نشان دهد که آیا این کار کاملا قانونی است؟ آیا زمین به صورت قانونی از صاحب آن خریداری شده است و…
-
تعیین کردن زمان تحویل
یکی از مهمترین قوانین مربوط به تعیین کردن زمان تحویل آپارتمان است. در این تبصره و بند باید مشخص شود که آپارتمان مورد نظر شما در چه زمانی قرار است به شما تحویل داده بشود. گاهی اوقات این مورد به این شکل تعیین می‌شود که یک الی سه ماه را برای تاخیر در فرایند تحویل در نظر می‌گیرند. به طور مثال قرار است آپارتمان در برج ۸ سال ۱۴۰۳ به مشتری تحویل داده شود اما در این بند ذکر می‌شود که احتمالاً تحویل آپارتمان تا برج ۱۱ یعنی بهمن ماه به تعویق خواهد افتاد و این بازه تعیین شده شامل ضرر و زیان نمی شود.
-
تعیین کردن میزان خسارت
تعیین کردن میزان خسارت قانون سومی است که در عقد قرارداد باید مورد توجه شما قرار گیرد. هم مشتری و هم پیمانکار باید این مسئله را برای خود شفاف سازی کنند که در صورت عدم تعهد به پرداختی‌های خود چه خسارت‌هایی را باید متحمل شوند. مشتریان بایستی در موعد‌های زمانی مقرر شده و مورد توافق طرفین هزینه‌های ساخت آپارتمان را پرداخت کنند.
-
تعیین کردن متراژ ساختمان
مسلماً در زمان عقد قرارداد یک متراژ مشخص برای پیش خرید و پیش فروش آپارتمان در نظر گرفته می‌شود. در زمانی که پس از به اتمام رسیدن ساخت آپارتمان متوجه شوید که مساحت تعیین شده کمتر یا بیشتر از حدی است که تعیین شده، باید تفاوت قیمتی پرداخت شود.
یک نکته مهم در این بخش وجود دارد و آن هم در خصوص درصدی است که ایجاد تفاوت کرده است. اگر متراژ سازه ما کمتر از ۵ درصد با آن چیزی که در قرارداد نوشته شده تفاوت داشته باشد هیچ کدام از طرفین معامله قادر به فسخ معامله نخواهند بود.
-
تعیین کردن قیمت و نحوه بازپرداخت اقساط
مورد و نکته بعدی که جزو قوانین مربوط به پیش فروش آپارتمان می‌شود، در خصوص معین کردن قیمت و همچنین شیوه پرداخت کردن هزینه‌های ساخت و ساز است. می‌توانید اقساط را به صورت دوره‌ای و یا به صورت سالانه تعیین کنید و یا باید بدانید که چه مقدار قرار است به عنوان پیش پرداخت به پیمانکار داده شود. تمامی این موارد را در زمان تنظیم قرارداد باید رعایت کنید. غالباً آن چیزی که به عنوان عرف در نظر گرفته می‌شود، حدود ۱۰ درصد از مبلغ کل است که باید به پیمانکار پرداخت شود.
-
تعیین کردن جزئیات
در زمانی که می‌خواهید قرارداد خود را ببندید حتماً باید یک سری جزئیات را مشخص کنید. به طور مثال تعداد پارکینگ‌ها، تعداد انباری‌ها، شماره واحد، طبقه، انواع سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی که در آپارتمان استفاده می‌شود، مساحت و حتی نوع مصالح ساختمانی مورد استفاده باید در قرارداد شرح داده شود تا مشکلی از این بابت وجود نداشته باشد.
انواع پیش فروش آپارتمان
پیش فروش آپارتمان را می‌توانیم به شیوه‌های مختلفی انجام دهیم. این کار با توجه به شرایط شهر و حتی منطقه به منطقه می‌تواند دارای تفاوت‌هایی باشد. هر کدام از روش‌هایی که برای پیش فروش آپارتمان در نظر گرفته می‌شوند یک سری مزایا و معایب دارند که باعث می‌شوند افراد مختلف روش‌های متفاوتی را انتخاب کنند.
به طور کلی سه روش مختلف برای پیش فروش و پیش خرید آپارتمان می‌تواند در نظر گرفته شود. اقدام از طریق تعاونی‌ها، اقدام از طریق ارگان‌های دولتی و غیردولتی و همچنین اقدام از طریق پیمانکاران شخصی ساز سه روشی هستند که در حال حاضر برای پیش خرید و پیش فروش آپارتمان وجود دارند.
-
پیش خرید از طریق ارگان‌ها
اولین روش اقدام کردن از طریق ارگان‌های خاص است. برای آنکه بتوانید از این طریق برای پیش فروش و پیش خرید آپارتمان اقدام کنید، باید حتماً جزو کارمندان آن ارگان باشید. در غیر این صورت یک روش دیگر نیز وجود دارد و آن هم خریدن حق امتیاز از کارمندان آن ارگان است.
-
پیش خرید از طریق تعاونی‌ها
روش دوم پیش خرید از طریق تعاونی‌ها است. این روش کمی به پیش خرید کردن آپارتمان از طریق ارگان‌ها شباهت دارد اما یک تفاوت نیز بین آنها وجود دارد. در این روش نیازی نیست که حتماً جزو کارمندان آن ارگان خاص و یا تعاونی خاص باشید. در صورتی که شرایط لازم برای پیش خرید آپارتمان را داشته باشید، می‌توانید از طریق تعاونی‌های مربوطه اقدام کنید.
-
پیش خرید از طریق شخصی‌سازها
پیمانکاران و افراد شخصی‌ساز کسانی هستند که بدون اتصال به تعاونی و یا ارگان‌های خاصی اقدام به ساخت و پیش فروش و پیش خرید آپارتمان‌ها می‌کنند. شما از این طریق نیز می‌توانید برای پیش خرید آپارتمان و پیش فروش آن اقدام کنید. معمولاً توصیه می‌شود که از این طریق برای پیش خرید آپارتمان اقدام نکنید زیرا پیمانکاران شخصی ممکن است با چالش‌هایی در طول ساخت و ساز مواجه شوند که به دلیل نداشتن قدرت و نفوذ کافی از پس حل کردن این چالش‌ها بر نیایند. با این وجود اگر می‌خواهید از طریق پیمانکاران شخصی ساز برای خرید آپارتمان اقدام کنید حتماً قراردادهای محکمی را ببندید.
مزایای پیش فروش آپارتمان
پیش فروش آپارتمان چندین مزیت مهم دارد که در اینجا می‌خواهیم این موارد را بیان کنیم. البته دقت داشته باشید که مزیت‌های این روش از خرید و فروش هم برای پیمانکاران و هم برای مشتریانی است که این گونه از ملک‌ها را خریداری می‌کنند.
-
قیمت و تعرفه‌های پایین‌تر
زمانی که یک آپارتمان را پیش خرید می‌کنید مسلماً نسبت به زمانی که یک آپارتمان تمام شده را خریداری می‌کنید قیمت پایین‌تری را نیز پرداخت خواهید کرد. این موضوع برای خریداران اهمیت زیادی دارد. به خصوص در صورتی که تازه می‌خواهید خانه‌دار شوید و سرمایه کافی برای خرید ملک ندارید این روش می‌تواند گزینه مناسبی برای شما به حساب بیاید.
-
قابلیت تغییر دادن طراحی و دکوراسیون داخلی
در زمانی که پیش خرید یک آپارتمان را انجام می‌دهید امکان این موضوع که طراحی و دکوراسیون داخلی را تغییر دهید برای شما وجود دارد. به طور کلی در صورتی که می‌خواهید دکور داخلی آپارتمان مطابق سلیقه شما باشد بهتر است به دنبال پیش خرید کردن آپارتمان و تهیه سازه‌هایی باشید که هنوز تکمیل نشده‌اند.
-
دریافت وام مسکن
معمولاً پیش خرید کردن و پیش فروش کردن آپارتمان‌ها از طریق روش‌های مختلفی امکان‌پذیر است. پیمانکاران و مشتریانی که چنین سازه‌هایی را خرید و فروش می‌کنند، می‌توانند از وام‌های مسکن که در این حوزه ارائه می‌شوند استفاده نمایند.
-
امکان پرداخت‌های دوره‌ای
بسیاری از اوقات مشتریان برای خرید یک ملک نمی‌توانند سرمایه کافی و لازم را به صورت یکجا داشته باشند. در چنین شرایطی یا به طور کامل باید از خرید آپارتمان منصرف شوید و یا باید به دنبال وام‌های مختلف از بانک‌های گوناگون باشید. با پیش خرید کردن آپارتمان می‌توانید این مشکل را حل کنید به راحتی با پرداخت حداقل ۱۰ درصد از مبلغ کل آپارتمان در ابتدا می‌توانید صاحب خانه شوید در قدم بعدی صرفاً کافی است تا پرداخت‌های دوره‌ای را انتخاب نمایید و هر چند وقت یکبار مقداری از پول را بپردازید.
-
سود بردن از افزایش قیمت ملک
شما به عنوان یک مشتری ۱۰ درصد از مبلغ کل قیمت سازه را در ابتدا پرداخت می‌کنید و الباقی را طی یک الی چند سال قرار است بپردازید مسلماً در طول چند سال قیمت ملک شما چندین برابر افزایش پیدا می‌کند بنابراین شما در تمام طول این مدت از افزایش قیمت ملک نیز سود برده‌اید.
معایب پیش خرید آپارتمان
در کنار تمامی مزایایی که برای پیش خرید کردن و پیش فروش آپارتمان‌ها وجود دارد یک سری معایب را نیز می‌توانیم پیدا کنیم. تمامی این معایب را در اینجا بررسی می‌کنیم تا شما هم از آنها کاملاً مطلع شوید و با توجه به این معایب و با دید باز و آگاهانه تصمیم بگیرید.
-
عدم تحویل دادن به موقع آپارتمان
یکی از معایبی که کم نیز پیش نمی‌آید و غالباً هر چند وقت یکبار در خصوص آن موضوعی را می‌شنویم در خصوص عدم تحویل به موقع ملک است. این مسئله بیشتر در خصوص مواردی اتفاق می‌افتد که یا پروژه بسیار بزرگ و عظیم است و یا فردی که اقدام به ساخت آپارتمان کرده است، از پس مدیریت آن برنمی آید.
-
استفاده از مصالح بی‌کیفیت
نکته و مورد بعدی که جزو معایب آپارتمان‌های پیش ساخته است در خصوص استفاده کردن برخی از سازندگان از مصالح بی‌کیفیت است. در صورتی که شما در زمان عقد قرارداد نوع و کیفیت مصالح را مشخص نکرده باشید، در چنین شرایطی نیز امکان شکایت را نخواهید داشت.
-
عدم تکمیل پروژه
بسیاری از اوقات شنیده‌ایم که پروژه کامل نشده و ناتمام باقی مانده است. این عدم تکمیل گاهی اوقات تا چندین سال نیز طول می‌کشد که باعث می‌شود نتوانید ملک خود را سر موعد تحویل بگیرید و از این بابت نه تنها سود نخواهید کرد بلکه دچار ضرر و زیان نیز می‌شوید.
-
کلاهبرداری
یکی از اتفاقات و معایبی که در زمینه پیش خرید آپارتمان و یا پیش فروش آن می‌تواند اتفاق بیفتد در خصوص فروختن آپارتمان به چندین نفر مختلف است. این موضوع نوعی کلاهبرداری است که باعث می‌شود شما را درگیر شکایت‌های مختلفی کند.
کلام پایانی
برای پیش خرید آپارتمان نکاتی بیان شد که می توانند اهمیت بسیار زیادی داشته باشند. تمامی موارد بیان شده نشان می دهند که شما به راحتی می توانید آپارتمان مناسبی را خریداری کنید اما این به شرط آن است که این قوانین و موارد را رعایت کنید. برای آن که بسیاری از مشکلات خود را کنار بگذارید، می توانید به شرکت ها و مجموعه های معتبر ساخت و پیمانکاری مراجعه کنید تا نتایج مناسبی نیز بگیرید. با این کار قطعا یک سری از مهم ترین مشکلات و مصائب را نخواهید داشت و با خیال آسوده تری می توانید خرید و فروش آپارتمان های پیش ساخته را انجام دهید.
