کسانی که در زمینه خرید و فروش ملک فعالیت دارند می دانند که ملک های مشاع به شکلی هستند که چندین مالک رسمی دارند و شما برای انجام هر نوع کاری از جمله ساخت یا فروش از تمام این افراد اجازه کتبی بگیرید.نکته ای که در رابطه با ملک مشاع باید به آن اشاره داشته باشیم این است که تمام سود و زیان ملک برای تمام افراد بوده و اینطور نیست که تنها یک نفر وظیفه نگهداری از ملک را داشته باشد.ما در این مقاله قرار است به طور کامل این نوع ملک و روش های فروشش را بررسی کنیم و ببینیم که آیا فروختن ساختمان مشاع کار ساده ای است یا نه.
مفهوم ملک مشاع
زمانی که یک ملک از نظر امتیاز و مالکیت بین دو یا چندین نفر تقسیم می شود به آن ملک مشاع گفته می شود که در کارهای حقوقی به آن اشاعه نیز می گویند.در این نوع ملک تمام مالکین حق خودشان را دارند و می توانند با سهمی که دارند هر کاری انجام دهند.برای مثال اگر یکی از افراد مالک 20% از یک زمین می باشد,می تواند آن را به شخص دیگری یا سایر مالکین بفروشد. زمانی که یک شخص فوت می کند و زمان تقسیم ارث می رسد,تمام افراد یک سهمی دارند که این سهم برای مردان بیشتر از زنان می باشد مگر اینکه در وصیت نامه شخص فوت شده قید شده باشد که تمام افراد به یک اندازه سهم دارند.
به هر حال ملک های ارثی هم اغلب مشاع در نظر گرفته می شوند و برای فروش یا اجاره نها بهتر است از یک وکیل ملکی کمک بگیرید.از طرفی تمام آپارتمان ها و ملک هایی که چندین ساکن دارند نیز به نوعی مشاع در نظر گرفته می شوند.پارکینگ و راهرو یک ملک برای تمام ساکنین بوده و برای تغییر در این مکان ها باید از تمام این افراد رضایت گرفته شود.
ملک مشاع چه نوع سندی دارد
سند ملک های مشاع دقیقا مانند ملک های معمولی ششدانگ بوده و تمام دستگاه های قضایی و رسمی کشور آن را به رسمیت می شناسند.البته سهم هر شخص در این سند مالکیت مشخص می شود و شما می توانید برای فروش یا اجاره چنین ملک هایی دقیقا همان کارهایی را انجام دهید که برای سندهای تک مالکی می کنید.به این مورد هم توجه داشته باشید که برای برخی از کارهای ملک مشاع نیاز به طی کردن مراحل بیشتری می باشد و تمام مالکین هم باید حضور داشته باشند یا حداقل وکالتشان را به شخصی که دم دست است داده باشند.
انواع ملک مشاعی را بشناسید
همانطور که بسیاری از شما دوستان هم می دانید,ملک های مشاع انواع مختلفی دارند که هر کدام یک سری قوانین و ویژگی ها دارند. به طور کلی ملک های مشاع در دو نوع ارثی و قراردادی تقسیم می شوند که در ادامه با هر دو نوع آنها آشنا می شوید.
1. ملک مشاعی قراردادی
گاهی مواقع دو یا چندین نفر یک ملک را خریداری می کنند که در این حالت در سند ذکر می شود که هر شخص چه مقدار سهم دارد.برای مثال ممکن است سه نفر یک زمین را خریداری کرده و به هر کدام 2 دانگ برسد که این افراد باید بر طبق سهمی که دارند کارهای مرتبط با ملک را انجام دهند.همچنین برای فروش یا ساخت و ساز در این زمین می بایست تمام 3 مالک حضور داشته باشند و قرارداد را امضا کنند و در غیر این صورت نمی توان کاری انجام داد. به هر حال اگر به دنبال خرید ملک در کرج یا هر شهر دیگری هستید بهتر است به سراغ چنین ملک هایی نروید که دردسر زیادی دارند و ممکن است دچار مشکل شوید.
2. ملک مشاعی ارثی
از نام این نوع ملک ها مشخص است که به بر اثر تقسیم اموال به وجود می آیند.در این حالت هر شخص یک مقدار مشخصی سهم دارد و می تواند بر اساس مقدار مالکیت خود اقدام به تصرف ملک مورد نظر نماید.بهتر است ملک های مشاعی ارثی را برای سرمایه گذاری خود انتخاب نکنید مگر اینکه سهم تمام وارثین را خریداری کنید که در هنگام فروش یا ساخت به مشکلی برخورد نکنید.
نحوه فروش ملک های مشاعی به چه شکل است
فروش ملک های مشاع تفاوت به نسبت زیادی با ملک های معمولی و دلیلش هم این است که چندین مالک دارند و شما باید در ابتدا از تمام آنها رضایت بگیرید و هر شخص هم سهم خودش را بردارد.اما ملک های مشاع قابل ثبت هستند که شما می توانید فروش یا قبل یا بعد از ثبت انجام دهید.
1. فروش ملک مشاع قبل از ثبت
همانطور که می دانید ملک های مشاع چندین مالک دارند و شما می توانید قبل از ثبت آن با روش بسیار ساده ای این کار را انجام دهید.برای شروع تنها کافیست که تمام مالکین بر اساس یک قرارداد رسمی ملک را به یکی از مالکین واگذار کنند تا کارهای مرتبط با فروش را انجام دهد.البته این کار باید با دقت بسیار زیادی انجام شود تا شخصی که بر طبق قرارداد مالک می شود نتواند کلاهبرداری کند و کل ملک را بالا بکشد.
2. فروش ملک مشاع بعد از ثبت
بر اساس ماده 11 قانون ثبت شما می توانید بعد از آماده شدن سند ملک مشاع دوباره مراحل بالا را طی کنید و ملک یا با یک قرارداد رسمی به یکی از مالکین دهید تا او بتواند کارهای فروش و ساخت را انجام دهد.توجه داشته باشید که تمام قراردادها باید نام مالکین را داشته باشند و از طرفی به شکل رسمی ثبت شوند تا مبادا بعدها مشکلی به وجود بیاید.
افراز ملک مشاع چیست و چطور انجام می شود
یکی از روش های رهایی از مالکیت مشترک بین چندین نفر این است که به سراغ افراز ملک بروند.در افراز کردن ملک مشاع تمام مالکین یک سند برای سهم خود دریافت می کنند و از هم جدا می شوند و در این حالت تمام این افراد می توانند سهم خودشان را بسازند یا به فروش برسانند.البته گاهی مواقع ممکن است افراز ملک به نفع تنها یکی از مالکین باشد و سایر افراد همچنین شریک یکدیگر باشند.توجه داشته باشید که افراز برای مواردی استفاده می شود که شما نمی توانید جا به جا کنید مانند زمین یا هر نوع ملک دیگری! البته افراز ملک خود نیز دو نوع مختلف دارند که عبارتند از :
1. افراز اجباری
به نوعی از افراز گفته می شود که دادگاه تمام سهم ها را بین شرکا تقسیم می کند.البته گاهی مواقع ممکن است مراکز دیگری هم وارد این چرخه شوند و مالکین هم باید تصمیم نهایی را قبول و اجرا کنند.
2. افراز تراضی
تراضی از راضی بودن می آید و در این حالت تمام شرکا در یک جلسه سهم هر شخص را مشخص می کنند و یک قرارداد رسمی می نویسند.در این حالت هر شخص می تواند سهم خودش را تعیین و قبول کند که باید درست و منطقی باشد.
