انواع کلاهبرداری در معامله ملکی موضوعی است که در اینجا می خواهیم در خصوص آن صحبت کنیم. شاید تا به حال زیاد شنیده اید که یک ملک بسیار زیبا و شیک را با قیمت های پایین به فروش می رسانند. این موضوع اولین چیزی که در دل شما ایجاد می کند یک شک و شبهه در خصوص کلاهبرداری است. اما ماجرا به همین جا ختم نمی شود. این مورد تنها یکی از ساده ترین انواع کلاهبرداری در معامله ملکی به حساب می آید. روش های مختلفی برای این کار وجود دارد که در اینجا آنها را بررسی خواهیم کرد.
کلاهبرداری ملکی چیست؟
در واقع کلاهبرداری ملکی یکی از جرایم و همچنین فعالیت هایی است که به صورت غیر قانونی در کشورهای مختلف رخ می دهد. این مشکل بسیار جدی و حاد بوده و باید شما به عنوان مشتری و افراد دیگر به عنوان قانونگذار آن را کاملاً جدی بگیرند.
کلاهبرداری ملکی می تواند در نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول و همچنین منقول رخ دهد. این موضوع معمولا سودهای فراوانی را برای کلاهبرداران به همراه دارد. به همین خاطر نیز روش های مختلفی برای آن ابداع و اختراع شده است.
متاسفانه یکی از اتفاقاتی که در زمینه انواع کلاهبرداری در معامله ملکی دیده می شود این است که کلاهبرداران جرم های مربوط به این حوزه را به شکل روش های فریبکارانه و بسیار دقیق انجام می دهند. این ماجرا در برخی مواقع چنان تمیز رخ می دهد که حتی افرادی که در حوزه اجرای قانون فعالیت می کنند نیز ممکن است متوجه آن نشوند. روش هایی که برای این کار استفاده می شود روز به روز در حال بهتر شدن و پیشرفت است. بنابراین شما هم باید اطلاعات خود را از قوانین حوزه ملکی و همچنین این روش ها ارتقا دهید تا دچار ضرر و زیان های مالی نشوید.
دسته بندی کلاهبرداری های ملکی
کلاهبرداری های ملکی می توانند در چند دسته طبقه بندی شوند که هر کدام نیز یک سری باگ ها و مشکلاتی دارند. اما اگر بتوانید به خوبی روش های خرید ملک را بررسی کنید می توانید ریسک اینکه دچار کلاهبرداری شوید را نیز بسیار پایین بیاورید.
- کلاهبرداری از طریق اسناد جعلی و فیک
- کلاهبرداری از طریق دفاتر املاک جعلی
- کلاهبرداری با استفاده از روش انتقال دادن مال غیر
- کلاهبرداری با استفاده از دادن وعده های وام بانکی
- کلاهبرداری با استفاده از قیمت های کاذب و بسیار پایین مسکن
- کلاهبرداری از طریق وام های آنلاین دروغین
- کلاهبرداری با استفاده از تبلیغات دروغین
انواع روش های کلاهبرداری ملکی
برای آنکه انواع کلاهبرداری در معامله ملکی را بشناسید باید روش هایی که از آن ها استفاده می کنند تا این کار را به سرانجام برسانند را هم بدانید. در اینجا چند مورد از روش های معمول و متعارف که بسیار نیز رایج شده اند را با هم بررسی خواهیم کرد.
-
استفاده از دفاتر املاک جعلی
برای آنکه بتوانند از این روش استفاده کنند فرد کلاهبردار باید یک دفتر املاک را برای خودش اجاره کند. معمولا چنین دفاتر املاکی باید دارای دکوراسیون شیکی باشند و در مناطقی باشند که هیچ کسی به آنها شک نکند. فرد کلاهبردار در این روش خود را به عنوان یک مشاور املاک حرفه ای معرفی می کند و سپس بدون آنکه مجوزهای لازم را در این زمینه داشته باشد اقدام به فعالیت و معامله گری می نماید. معمولاً یکی از نشانه هایی که می توانید او را بشناسید در خصوص نحوه قیمت گذاری او بر روی ملک ها است. او همواره سعی می کند قیمت های پایین تر نسبت به ارزش واقعی ملک را در نظر بگیرد تا مشتری را نسبت به خرید و یا اجاره وسوسه کند.
در اینجا چند روش مختلف می تواند برای کلاهبرداری وجود داشته باشد و فرد کلاهبردار یک یا چند مورد از آنها را انتخاب کند. به طور مثال زمانی که قیمت گذاری های پایین تر انجام می شود ملک به یکی از اعضا و همکاران کلاهبردار فروخته می‌شود. با این روش سند از فروشنده دریافت شده و از طرف دیگر نیز ملک به چندین نفر فروخته می شود. پس از این کار نیز اعضای تیم فرار می‌کنند.
به منظور آنکه دچار چنین کلاهبرداری هایی نشوید و سرمایه خود را از دست ندهید در همان ابتدای کار که به دفتر املاک مراجعه می کنید باید از آن ها پروانه ثبت آن ها را بخواهید. با این کار متوجه شوید که آیا آن ها به صورت جعلی فعالیت می کنند و یا فعالیت خود را به درستی و طبق قانون پیش می برند.
استفاده از ملک های نیمه ساز روش بعدی که می تواند برای کلاهبرداری در معامله ملکی استفاده شود معمولاً نشان دادن ملک های نیمه ساز به مشتریان است. املاک نیمه ساز شامل آپارتمان ها، ویلاها و یا خانه های شخصی هستند که در هر جای شهر می توانند وجود داشته باشند. این ملک ها در حالت عادی نیز قیمتی کمتر از ساختمان های به اتمام رسیده دارند. حتی در برخی از موارد امکان خرید قسطی آن ها نیز وجود دارد که سبب می شود بسیاری از افراد به همین دلیل تصمیم به خرید چنین ملک هایی بگیرند. در چنین شرایطی شیاد و یا کلاهبردار ملک نیمه سازی را با قیمت مناسب و وسوسه انگیز به مشتری نشان می‌دهد و مبایعه نامه ای را تنظیم می کنند. پس از دریافت قسط اول و یا پیش پرداخت اول می توانیم ببینیم که دیگر خبری از کلاهبردار نیست.
در صورتی که می خواهید چنین ملک هایی را بخرید حتماً به سراغ یک سری از دفاتر املاک معتبر بروید. زمانی که این کار را انجام دهید می دانید که خبری از کلاهبرداری نیست و تا حد زیادی در این باره مطمئن خواهید بود.
-
فروش املاک در رهن
یک سری از ملک ها هستند که در رهن بانک قرار دارند. یکی از کلاهبرداری هایی که در این زمینه اتفاق می افتد مربوط به فروش ملک هایی است که در رهن هستند. این موضوع شاید در ابتدا برای شما جای سوال باشد که چگونه می توانند از این کار کلاهبرداری کنند و یا آیا امکان چنین اتفاقی وجود دارد یا خیر.
قانونی که بر اساس آن معاملات ملکی انجام می شود این است که حتماً باید با سند اصلی معامله انجام شود. یعنی اگر شما بر اساس قولنامه و یا مبایعه‌نامه اقدام به خرید ملک کنید به هیچ وجه صاحب آن ملک نخواهید بود. همین قانون تاکنون باعث شده تا بسیاری از کلاهبرداری هایی که در معاملات ملکی رخ می دهند کاسته شود؛ اما هنوز هم یک سری موارد وجود دارند.
طبق قانون باید در ابتدا مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده تنظیم شود. پس از این مرحله باید با مبایعه نامه به دفترخانه بروید و سند ملک را نیز تنظیم کنید. در اینجا است که سردفتردار لازم است پیش از نقل و انتقال سند استعلام های لازم از دفتر ثبت را دریافت کند.
حال تصور کنید ملکی را خریداری کرده اید که سند آن در رهن بانک است. در چنین شرایطی اگر مبایعه نامه بین شما و فروشنده تنظیم شود و مقداری از ثمن معامله را به خریدار بدهید، پیش از آنکه بخواهید به دفترخانه بروید فروشنده متواری شده و شما صرفاً مبلغی را به عنوان تنظیم یک مبایعه نامه بی‌ارزش پرداخت کرده اید.
معمولاً در چنین شرایطی فرد اقدام به شکایت کرده و به دادگاه می رود. اما در آن زمان است که متوجه می شود ملکی که خریداری کرده در رهن بانک بوده و جزو اموال بانک به حساب می آید. بنابراین نمی تواند کار زیادی از پیش ببرد.
-
کلاهبرداری در رهن و اجاره ها
مورد بعدی که می تواند وجود داشته باشد، کلاهبرداری در حوزه رهن و اجاره املاک است. به همین خاطر باید با نهایت دقت مورد بررسی قرار گیرد. این نحوه کلاهبرداری معمولاً رایج تر از دیگر موارد است.
معمولاً اجاره دادن یا رهن دادن ملک به چند نفر و به شکل همزمان یکی از روش های رایج است. در چنین شرایطی یک ملک و چندین اجاره کننده وجود دارد. مورد بعدی اجاره دادن و رهن ملک ها با وکالت‌نامه های جعلی است. بهتر است در چنین شرایطی حتماً وکالت نامه را از نظر قانونی بررسی کنید.
علاوه بر وکالت نامه های جعلی حتی می توانیم سندهای رسمی جعلی نیز داشته باشیم که سبب بروز مشکلات زیادی می شوند. این سندها همچون سندهای اصلی جعل شده و فرقی با آنها ندارند اما باید برای آنکه مطمئن شوید حتماً به سراغ دفاتر ثبت بروید.
کلاه برداری های اینترنتی که در حوزه رهن و اجاره املاک اتفاق می افتند نیز بسیار زیاد هستند. در چنین شرایطی معمولاً مقداری پیش پرداخت را برای اجاره و رهن از شما از طریق وب سایت های اینترنتی می گیرند و سپس در همان زمان دیگر خبری از آنها نخواهید داشت.
-
کلاهبرداری با ملک های مشاع
ملک های مشاع به املاکی گفته می شود که مالکیت دو یا چند نفر را دارد. به همین خاطر در چنین حالتی تمامی افراد شرکا و مالکین آن حساب می شوند. یکی از روش های کلاهبرداری استفاده کردن از چنین ملک هایی است. به طور مثال ممکن است یکی از شرکا تصمیم بگیرد که علاوه بر سهم خود، سهم دیگران را نیز بفروشد. در چنین شرایطی کلاهبرداری رخ می دهد.
روش های جلوگیری از کلاهبرداری های ملکی
برای آنکه بتوانید از کلاهبرداری هایی که در املاک اتفاق می افتد جلوگیری کنید، حتماً باید روش های مربوط به آن را بلد باشید. در اینجا چند مورد از مهمترین روش ها را با هم بررسی می کنیم که شما نیز متوجه عمق موضوع شوید.
-
ارتباط با افراد معتمد
در قدم اول سعی کنید تمامی خرید و فروش و رهن و اجاره‌های خود را با کمک افراد معتمد انجام دهید. این کار می‌تواند به شما کمک کند که در ابتدا دچار کلاهبرداری‌های جعلی نشوید.
-
پیدا کردن بنگاه های معتمد
بنگاه ها و مشاور املاک هایی که در اطراف خودتان و یا در کنار محیط ساختمان مورد نظر قرار دارند را پیدا کنید. سپس در قدم بعدی باید به سراغ چک کردن سابقه آن املاک در محیط بپردازید. به طور مثال از مغازه هایی که در کنار دفتر املاک قرار دارند و یا از افرادی که در آن نزدیکی سکونت دارند بپرسید که این دفتر از چه زمانی در اینجا بنا شده است. آیا دارای سابقه طولانی است؟ و یا به تازگی آن را تاسیس کرده اند؟
-
بررسی سندها
زمانی که دفتر املاک مورد اعتماد را پیدا کردید و قرار شد ملکی را مورد معامله قرار دهید باید حتماً تمامی سند های مربوط به ملک را از طریق دفاتر ثبتی استعلام بگیرید. این استعلام به شما نشان می دهد که آیا ملک قبلاً فروخته شده است؟ در رهن بانک است؟ و یا هیچ مشکلی وجود ندارد.
برخی از کلاهبرداران ممکن است به شما اجازه استعلام گرفتن از دفاتر ثبتی را ندهند و یا خودشان استعلام های جعلی را به شما نشان دهند. در چنین شرایطی به هیچ وجه این موضوع را نپذیرید و حتماً خودتان اقدام به استعلام گیری کنید.
-
عدم پرداخت یکجای ثمن معامله
حتماً توجه داشته باشید که پیش از انتقال سند رسمی به هیچ وجه مبلغ قابل توجهی را به فروشنده ندهید و یا حتی کل مبلغ را پرداخت نکنید. این کار می تواند به کاهش ریسک کلاهبرداری در معامله منجر شود.
کلام پایانی
کلاهبرداری ملکی از آن دسته جرم هایی است که باید مدت زیادی را درباره آن مطالعه کنید. این موضوع به دلیل هوش بالا و خلاقیتی است که کلاهبرداران در انجام روش های کلاهبرداری دارند، بنابراین تنوع روش های کلاهبرداری نیز زیاد می شود. البته پیچیدگی های حقوقی و کیفری هم سبب افزایش اهمیت این موضوع می شود. این مقاله در واقع بخشی از روش های کلاهبرداری بود تا به شکل جامع شما را با این مسئله آشنا سازیم. برای کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص می توانید هم با وکلای حرفه ای و خبره مشورت کنید و هم به سراغ افرادی بروید که در این زمینه کارایی های زیادی دارند. برای خرید املاک و خانه های پیش ساخته نیز بهتر است به سراغ مجموعه های معتبر بروید که دچار دام های کلاه برداری‌های ملکی نشوید.
